อยากซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ ?

เมื่อชีวิตเข้าสู่วัยทำงานและเริ่มมีรายได้ หลาย ๆ คนก็คงเริ่มสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่าง

 ‘คอนโดมิเนียม’ บางคนอาจจะซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัย เพราะส่วนใหญ่คอนโดมักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี สามารถเดินทางได้สะดวก หรือบางคนก็อาจจะซื้อเพื่อเป็นการลงทุน เก็บเป็นห้องสำหรับปล่อยเช่า แต่คำถามที่มีกันทุกคน คือ ถ้าอยากจะซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่ ? ในบทความนี้จะมาแนะนำวิธีคำนวณเงินเดือนที่เหมาะสมกับราคาคอนโดในแต่ละประเภทกันค่ะ

รู้จักคอนโดในแต่ละ Segment

เริ่มต้นกันที่ประเภทของคอนโด เพราะคอนโดแต่ละประเภทก็มีราคาที่แตกต่างกันไป ประเภทของคอนโดจะถูกกำหนดด้วย Segment หรือระดับราคา เช่น การที่บางโครงการเรียกโครงการของตัวเองว่าเป็น Luxury condo ซึ่งคำว่า Luxury นี่แหละคือ Segment หรือตัวที่บอกระดับราคาของโครงการนั่นเอง ดังนั้น ก่อนที่จะรู้ว่าเราควรมีเงินเดือนเท่าไหร่ สิ่งที่เราต้องรู้จักก่อนเลยคือ ระดับราคาคอนโดหรือ Segment

Segment จะสามารถดูได้จากราคาคอนโดที่เป็นราคาต่อตารางเมตรของแต่ละโครงการ และประโยชน์ของการที่เราศึกษา Segment ของคอนโด นอกจากจะทำให้เราสามารถรู้คร่าว ๆ ถึงสิ่งที่ควรจะได้รับจากโครงการแต่ละประเภท (ทำเล, พื้นที่ส่วนกลาง และอื่น ๆ) ยังสามารถนำไปเปรียบเทียบกับโครงการอื่น ๆ ที่เราสนใจได้อีกด้วย

ซึ่งเราแบ่ง Segment ของคอนโดออกเป็นทั้งหมด 7 ประเภท

1. Super Economy

ราคาไม่เกิน 50,000 บาท/ตารางเมตร

ใน Segment แรกจะเป็นคอนโดประเภทที่ราคาถูกที่สุด ถ้าคิดเป็นราคาห้อง ก็จะอยู่ที่ราคาห้องละประมาณ 1 ล้านบาท ซึ่งคอนโดประเภท Super Economy จะมีแค่พื้นที่ส่วนกลางขั้นพื้นฐาน อย่าง ฟิตเนส และสระว่ายน้ำเท่านั้น ในปัจจุบันคอนโดประเภทนี้ค่อนข้างหายาก เพราะราคาที่ดินสูงขึ้นในทุก ๆ ปี 

ถึงคอนโดประเภท Super Economy จะมีราคาถูกก็จริง แต่ในการอยู่อาศัยอาจจะต้องแลกด้วยความไม่สะดวกในการเดินทาง เพราะคอนโดประเภทนี้มักจะอยู่ในทำเลที่ไม่มีขนส่งสาธารณะผ่านมากนัก เช่น อยู่ในซอยลึก, ไม่ได้ตั้งอยู่ตามแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า หรือตั้งอยู่แถบชานเมือง-ปริมณฑล

2. Economy 

ราคาเริ่มตั้งแต่ 50,000-70,000 บาท/ตารางเมตร

คอนโดประเภท Economy จะมีราคาแพงกว่าคอนโดประเภทแรกเล็กน้อย ซึ่งถ้าคิดเป็นราคาห้อง ก็จะอยู่ที่ราคาห้องละ 1 – 2 ล้านบาท เพราะคอนโดแบบ Economy มักจะตั้งอยู่ตามแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า หรือแถบชานเมือง ทำให้บางคนที่ทำงานในเมืองสามารถเดินทางเข้ามาทำงานได้สะดวก 

คอนโดประเภทนี้ถือว่าเป็นคอนโดที่เป็นที่นิยมมาก ๆ ในหมู่มนุษย์เงินเดือนสำหรับซื้อเป็นที่อยู่อาศัย และก็จะมีนักลงทุนบางส่วนที่ชอบซื้อคอนโดประเภทนี้ไว้ปล่อยเช่ากลุ่มลูกค้าประเภทพนักงานเงินเดือน และนักศึกษาด้วยเช่นกัน

3. Main Class

ราคาเริ่มต้นที่ 70,000-100,000 บาท/ตารางเมตร

คอนโดประเภทนี้ถ้าคิดเป็นราคาห้อง จะมีราคาเริ่มต้นห้องละประมาณ 2 ล้านบาท ซึ่งเป็นประเภทที่หาซื้อง่ายที่สุด คอนโดประเภท Main Class จะอยู่ในละแวกที่มีรถไฟฟ้า หรืออยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย จึงได้รับความนิยมให้หมู่พนักงานออฟฟิศที่ต้องเดินทางมาทำงานใจกลางเมือง

สำหรับคอนโดประเภท Main Class จะเริ่มมีดีไซน์สวย ๆ กับพื้นที่ส่วนกลางที่อำนวยความสะดวกได้หลายประเภทมากขึ้น เช่น ห้องสมุด, Co-working space หรือสวนหย่อม เป็นต้น

4. Upper Class 

ราคาเริ่มต้นที่ 100,000-150,000 บาท/ตารางเมตร

คอนโดประเภท Upper Class จะเริ่มขยับเข้ามาอยู่ใกล้ตัวเมืองมากขึ้น แล้วจะตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าหรืออยู่ห่างจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 ม. ราคาห้องจะเริ่มต้นอยู่ประมาณ 3 ล้านบาท คอนโดประเภทนี้จะมีห้องให้เลือกหลายรูปแบบมากขึ้น และพื้นที่ส่วนกลางก็หลากหลายมากขึ้นด้วย เช่น ห้องดูหนัง, ห้องจัด ปาร์ตี้, หรือลู่วิ่ง เป็นต้น

รูปแบบของคอนโดจะมีดีไซน์ที่ทันสมัยและสวยงาม หรือเรียกว่าเป็นคอนโดประเภทที่ให้ความสำคัญกับเรื่องของดีไซน์และสถาปัตยกรรม

5. High Class 

ราคาเริ่มต้นที่ 150,000-200,000 บาท/ตารางเมตร

คอนโดประเภท High Class จะเป็นคอนโดที่ขยับเข้ามาอยู่ในศูนย์กลางย่านธุรกิจ CBD (Central Business District) บางย่าน ซึ่งคอนโดประเภทนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ติดกับทางเข้าสถานีรถไฟฟ้าเลย หรืออาจจะอยู่ห่างออกไปในระยะไม่เกิน 200 ม. มีดีไซน์ที่ทันสมัยสะท้อนถึงชีวิตคนเมือง พร้อมส่วนกลางที่หลากหลาย ราคาห้องเริ่มต้นประมาณ 4 ล้านบาทขึ้นไป 

6. Luxury

ราคาเริ่มต้นที่ 200,000-300,000 บาท/ตารางเมตร

ใน Segment นี้จะมีขนาดห้องที่เริ่มตั้งแต่ 30 ตารางเมตรขึ้นไป มีห้องหลายรูปแบบให้เลือก และคอนโดประเภท Luxury จะมีความเป็นส่วนตัวสูงมาก ใน 1 ชั้นอาจจะมีลูกบ้านไม่ถึง 10 ห้องด้วยซ้ำ ตกแต่งสวยงามให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านเดี่ยว คอนโดประเภทนี้ก็มักจะอยู่ในย่านธุรกิจ เช่น สาทร อโศก สีลม เป็นต้น

7. Super Luxury

ราคาเริ่มต้นที่ 300,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป

ใน Segment สุดท้ายนี้เป็นคอนโดประเภท Super Luxury จัดเต็มในทุก ๆ ด้าน ทั้งทำเล วัสดุ ดีไซน์ ส่วนกลางและอื่น ๆ อีกมากมาย ในบางโครงการอาจมีนิติบุคคลที่มี Service แบบโรงแรมเลยก็ได้ เช่น ทำความสะอาดห้องพัก หรือ Concierge Service เป็นต้น

วิธีคำนวณเงินเดือนกับราคาคอนโด

เมื่อได้รู้จักกับคอนโดในแต่ละ Segment กันไปแล้ว ต่อมาก็จะเป็นวิธีเช็กความพร้อมว่าเงินเดือนเท่าไหร่ที่จะสามารถซื้อคอนโดได้ และคอนโดที่สามารถซื้อได้อยู่ใน Segment ไหน โดยวิธีการคำนวณคร่าว ๆ คือ

ฐานเงินเดือน * 50 = ราคาคอนโดที่สามารถผ่อนซื้อไหว

การที่เราคูณด้วย 50 เพราะว่าธนาคารส่วนใหญ่จะให้วงเงินในการกู้ซื้ออยู่ที่ 50 เท่าของฐานเงินเดือนนั่นเอง และเมื่อรู้ราคาคอนโดที่เราสามารถซื้อไหวแล้ว ต่อมาก็คือการดูจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือน ซึ่งธนาคารได้คำนวณไว้ให้แล้วว่าจำนวนเงินผ่อนต่อเดือน ไม่ควรเกิน 35%–40% ของรายได้ เป็นต้น

หากเราประเมินความพร้อมทางด้านเงินผ่อนแล้วว่าเราสามารถผ่อนไหว ก็ต้องอย่าลืมเตรียมตัวในเรื่องของเงินดาวน์คอนโดไว้ด้วยนะคะ เพราะเราควรมีเงินก้อนหนึ่งไว้ประมาณ 10-30% ของราคาคอนโด เพื่อเป็นเงินดาวน์

เงินเดือนเท่านี้ จะผ่อนคอนโดได้ใน Segment ไหน ?

ในส่วนนี้ก็จะเป็นการคำนวณคร่าว ๆ จากฐานเงินเดือนขั้นต่ำในปัจจุบัน ว่ามีเงินเดือนเท่านี้จะสามารถซื้อคอนโดใน Segment ไหนได้บ้าง โดยจะใช้การคำนวณด้วยการ ‘ฐานเงินเดือน * 50 = ราคาคอนโดที่สามารถผ่อนซื้อไหว (ไม่รวมเงินดาวน์)’

• ฐานเงินเดือน 15,000-20,000 บาท

ฐานเงินเดือนขั้นต่ำในปัจจุบัน ซึ่งผู้ที่มีเงินเดือนประมาณนี้ก็คือ First Jobber เป็นส่วนใหญ่ 

คำนวณ‘15,000-20,000 * 50 = 750,000-1,000,000’ 

คอนโดสำหรับผู้ที่มีฐานเงินเดือน 15,000-20,000 คือ คอนโดประเภท Super Economy

• ฐานเงินเดือน 20,000 บาทขึ้นไป

สำหรับผู้ที่ทำงานมาสักระยะหนึ่งแล้ว ก็จะมีการขยับขยายฐานเงินเดือนเพิ่มขึ้นมาในช่วง 2-4 หมื่นบาท 

คำนวณ ‘20,000-40,000 * 50 = 1,000,000-2,000,000’

คอนโดสำหรับผู้ที่มีฐานเงินเดือน 20,000-40,000 คือ คอนโดประเภท Super Economy & Economy

• ฐานเงินเดือน 40,000 บาทขึ้นไป

ฐานเงินเดือนประมาณ 4-6 หมื่นบาท

คำนวณ ‘40,000-60,000 * 50 = 2,000,000-3,000,000’

คอนโดสำหรับผู้ที่มีฐานเงินเดือน 40,000-60,000 คือ คอนโดประเภท Super Economy ไปจนถึง Upper Class

• ฐานเงินเดือน 60,000 บาทขึ้นไป

ฐานเงินเดือนตั้งแต่ 6-8 หมื่นบาท

คำนวณ ‘60,000-80,000 * 50 = 3,000,000-4,000,000’

คอนโดสำหรับผู้ที่มีฐานเงินเดือน 60,000-80,000 คือ คอนโดประเภท Super Economy ไปจนถึง High Class

ในส่วนของคอนโดประเภท Luxury & Super Luxury ก็จะมีราคาที่ค่อนข้างสูงมาก ๆ ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงเป็นกลุ่มที่ไม่ได้สนใจราคา ซื้อเพราะความชอบ ส่วนใหญ่กลุ่มผู้ซื้อมักจะเป็นนักธุรกิจและชาวต่างชาติ

สรุป

สุดท้ายนี้นอกจากเราจะประเมินราคาคอนโดที่เราสามารถผ่อนไหวได้แล้ว ก็ห้ามลืมประเมินภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือนด้วยเช่นกัน เพราะนอกจากราคาผ่อนห้องแล้วก็ยังต้องมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในชีวิตประจำวันอีกด้วย การซื้อคอนโดถือเป็นหนี้สินระยะยาว จึงควรวางแผนให้รอบคอบก่อนการตัดสินใจซื้อนะคะ

 

ขอบคุณข้อมูลจาก

moneybuffalo.in.th, estopolis.com, moneybuffalo.in.th, genie-property.com